El mercado de alquileres en Argentina ha experimentado cambios significativos tras la derogación de la Ley de Alquileres a finales del año pasado. Actualmente, existen tres modalidades de contrato que presentan diferentes índices de ajuste: el Índice de Contratos de Locación (ICL), el coeficiente Casa Propia y la modalidad de libertad de contratación, que ha sido implementada por el gobierno actual. Esta última permite actualizaciones periódicas basadas en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) u otros acuerdos que se establezcan entre las partes. A continuación, se describen las características de cada índice y se analiza cuál puede ser la opción más conveniente según cada caso, así como recomendaciones pertinentes para los inquilinos y propietarios. Además, es importante tener en cuenta que aquellos que tienen contratos vigentes este mes debieron actualizar sus acuerdos, lo que ha implicado un incremento del 227,14% anual en los alquileres. Sin embargo, en los últimos meses, los porcentajes de actualización han comenzado a descender debido a la baja inflación.
Índice de Contratos de Locación (ICL)
El ICL, que ha sido regulado por el Banco Central, fue oficial durante la vigencia de la ley desde julio de 2020 hasta diciembre de 2023. Este índice combina la inflación medida por el IPC y la variación salarial del RIPTE, lo que genera aumentos anuales significativos debido a la alta acumulación de inflación. Por ejemplo, los contratos firmados en octubre de 2023 experimentaron un aumento del 237,9% para el año 2024. Esto significa que un alquiler inicial de $200.000 pasó a valer $675.800 en septiembre de 2025, según cálculos del Instituto de Vivienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
Consideraciones sobre la rescisión de contratos
La pregunta que surge es si conviene rescindir estos contratos ajustados por el ICL, ya que pueden tornarse difíciles de asumir para los inquilinos. Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), recomendó a Infobae que se evalúe si se cumplió con el preaviso de rescisión por parte del inquilino, para luego determinar el impacto de la multa que se debe pagar al propietario por una salida temprana.
Empezó a aconsejar que “es fundamental proponer a la inmobiliaria una reunión para negociar un nuevo acuerdo y detallar los motivos económicos que hacen insostenible la continuación del contrato”. Si no es posible llegar a un acuerdo, el inquilino deberá analizar la rescisión, considerando el pago de nuevas comisiones, gastos contractuales y los costos de una nueva mudanza, y compararlos con la opción de mantener la ubicación del inmueble actualmente alquilado.
Modalidad de libertad de contratación
En algunos casos, renegociar bajo la modalidad de libertad de contratación puede resultar favorable, ya que los ajustes se basan en el IPC, generalmente con plazos trimestrales o cuatrimestrales. Este ajuste se aplicó exclusivamente entre el 17 y el 29 de 2023, pero se realizaron pocos ajustes en ese lapso. Los ajustes son semestrales, y para noviembre de 2024 se espera un aumento del 68,52%; esto implicaría un incremento a $502.869, según calculadoras online. Malbrán señaló que “para quienes priorizan la previsibilidad de los pagos, esta modalidad podría ser una alternativa conveniente, permitiendo moderar los aumentos”.
Aspectos de la modalidad Casa Propia
La modalidad Casa Propia permite a las partes establecer libremente el plazo de ajuste. La mayoría de los contratos opta por actualizaciones mensuales. Por ejemplo, un alquiler pactado en agosto por $400.000 se ajustaría a $448.524 aplicando el índice para 2024, lo que representa un 12% en seis meses. Comparativamente, un ajuste semestral bajo la modalidad Casa Propia sería del 24%, lo que podría llegar a un 48%, resaltando así la ventaja de esta opción para los inquilinos.
Malbrán explicó que esta modalidad “se adapta mejor al contexto económico argentino. Permite a los inquilinos prever y evita excesos”. Aunque los propietarios perciben menores retornos, encuentran estabilidad al ajustar en pesos. “Los inquilinos, conscientes del riesgo de imprevistos por inflación, sienten seguridad en esta modalidad contractual, que ahora es menos costosa y compleja que el régimen anterior”, añadió Malbrán.
Evaluación de opciones
Actualmente, muchos inquilinos comprenden la necesidad de aceptar renegociaciones, ya que en poco tiempo podrían enfrentar un proceso de locación sin la certeza de encontrar rápidamente un nuevo lugar. “En este contexto, valoran tener un locatario que abona a término y mantiene la propiedad en buenas condiciones”, agregó Malbrán.
Ante la renovación de contratos en este nuevo marco legal, deben considerarse las opciones disponibles: los elevados costos de los alquileres y la flexibilidad que ofrecen, mientras que la modalidad Casa Propia ofrece un equilibrio, adaptándose a la situación del país. Se concluye que es fundamental que los inquilinos analicen sus capacidades financieras y consideren las condiciones específicas de cada índice, buscando siempre que se alineen con su presupuesto y necesidades a largo plazo.
